性能住宅を建てる際に気になる住宅ローンのこと

性能住宅を建てる際には住宅ローンを借りることが大切になります。住宅ローンには大きく分けて「民間融資（民間住宅ローン）」「公的融資」「フラット35」の3種類があり、希望のローンに申し込みを行って審査を受けることになります。性能住宅で住宅ローンを借りる際の流れについても紹介しているので、参考にしてみてください。

住宅ローンとは

住宅ローンとは普通銀行や信託銀行といった民間金融機関や自治体・住宅金融支援機構などから一戸建てやマンションといった住宅用の物件を購入したり増改築したりする費用を融資してもらうこと・借り入れをすることを指します。このローンで借り入れるお金は原則として本人かその家族が暮らすための住宅用物件にのみ使用でき、不動産投資をする目的で購入する物件への利用はできません。

高額な融資を長期間返済していく金融商品となるので、融資する側も慎重に債務者の返済能力を見極めていく必要があり、債務者が返済できなくなって自己破産するようなことは債権者側としても避けたい事態です。そのため、債務者の安定した収入や健康状態などを対象としてローン審査を行います。

住宅ローンの審査で重視するポイントは金融機関ごとに異なります。１つの取扱機関が扱う住宅ローンに落ちても別の取扱機関であれば審査を通過する可能性もあります。

　住宅ローンの借り入れ目安はどのくらい

住宅ローンの借入額を決める上では返済負担率という考え方が重要になります。返済負担率とは、年収に対して住宅ローン返済に支出する金額の割合のことを指します。例を挙げると、年収400万円で年間100万円を返済する場合は返済負担率25％となります。安全に住宅ローンを借り入れる目安としては経済負担率35%以内が一般的な数値とされています。これを超えてしまうと、返済期間中に支払いが難しくなって破綻してしまう可能性が高くなるといわれており、ローン審査に落ちてしまう可能性もあります。

個人の収入のみでは返済負担額が高くなってしまう事もありますが、夫婦共働きの家庭であれば夫婦の収入を合わせて計算することで、経済負担率が低くなることもあります。

　住宅ローンの種類

民間融資（民間住宅ローン）

民間融資は名前の通り民間ローンによる融資を受けるローンのことで、「民間融資」「提携融資」「社内融資」のメガバンクをはじめとした金融機関・信用金庫・住宅ローン専門会社といった民間企業から融資する民間ローンのことを指します。審査は厳しく、年収や勤務年数などの条件を審査され、他の借り入れで2回以上延滞があると借り入れができません。その分、選択できるプランが多く、セミナーや相談会なども実施されているため利用者への手厚いサービスも受けられます。金利や特色は企業ごとに異なり、企業によってはキャンペーンを行っている機関もあるので調べてみましょう。

公的融資

公的ローンとは、主に国や自治体が町おこしを行うといった目的のために行っているローンのことです。自治体が直接融資を行う場合もありますし、民間の金融機関と提携することで利子分を補う形をとっていることもあります。審査は比較的緩く、借り入れの条件もあまり厳しくありません。借入限度額や住宅の構造には基準があるため、その部分は満たしておく必要があります。融資を受ける場合の金利や借り入れ条件も自治体ごとに異なるため、融資を希望する方と自治体の中継ぎをする協同組合も存在しています。

フラット35

フラット35とは住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資している住宅ローンのことで、公的融資と民間融資の中間のようなイメージです。最長35年間金利が固定となっており、審査基準は民間ローンよりも厳しくないとされており、年収での制限なし・団体信用生命保険への加入が任意という条件になっています。

　住宅ローンを受けるまでの流れ

1．事前審査

どの金融機関にするか決めて、申込先に相談して事前審査へ申し込みを行います。自分で希望する金融機関を選ぶことができます。金融機関の窓口やインターネットを通して申し込みを行いましょう。

2．申し込み

事前審査に通過したら、住宅ローンの申し込みとなります。申し込み時には家族全員分が記載された住民票や3ヶ月以内に発行された印鑑証明・実印などが必要になります。物件や借りる人に関わる書類が多く必要になるため、インターネットでも申し込めますが窓口で行うのが一般的です。

3．本審査

購入する物件について建築基準法に適しているか・経過年数の期間・物件の価格が適正かといった物件に関する審査と、借入する側の年齢・年収・勤務年数・他ローンの借り入れ状況といった人への審査も行われます。

4．ローン契約締結

本審査に通過後は、金融機関と住宅ローン契約（金銭消費貸借契約兼抵当権設定契約）を締結します。この手続きは金融機関の窓口へ出向いて行うことが多く、締結後は融資が実行されます。この締結をする際に金利タイプや返済期間を決めるのが一般的となっています。

　住宅ローン選びのポイント

金利の低いローンから考える

借り入れる金額が年収を大きく上回ってしまうと、返済が難しくなってしまいます。住宅ローンは数十年単位で返済を行っていくことになるので、一見わずかに見える金利差であっても返済総額が大きく変わってしまう事もあります。そのため、基本的に金利が低いローンから順に検討していくことが大切です。

固定金利型の金利を優先して選ぶ

住宅ローンの金利は「固定金利型」と「変動金利型」の2種類が存在しています。固定金利型は返済期間中に金利が一定となっているタイプで、変動金利型は定期的に金利が見直されてその時々で変動するタイプです。基本的に返済計画を立てやすいのは金利が一定の「固定金利型」となっています。

返済は定年前に済ませる

返済期間を長くすると月々の返済額は下がりますが、定年を迎えてしまうと定年前に比べて収入が大きく下がってしまいます。そのため、定年後も返済が必要な計画だと、ローンの返済が難しくなってしまいかねません。定年までに完済できるように、返済計画を立てておくことが大切です。

頭金と借入額のバランスが重要

住宅ローンを借りる際に頭金を多くしておくと、借入額を少なく抑えることが可能で返済が難しくなるリスクも低くすることができます。しかし、頭金を貯めることに時間をかけすぎてしまうと、返済期間が短くなってしまいます。どちらに大きく割きすぎてもバランスが悪くなってしまうので、総合的に考えることが大切になります。