住宅性能評価とは

近年、住宅にはより快適な生活を実現したり、環境への悪影響を少なくしたりする機能が求められています。そうした中で、消費者が住宅の機能をより明確に知ることができるようにするために施行されたのが住宅性能評価です。ここでは、住宅性能評価の概要や特徴について見ていきましょう。

住宅性能評価とは？

平成12年4月1日に、消費者が良質な住宅を安心して取得できる市場形成を目的として、「住宅の品質確保の促進等に関する法律という法律が施行されました。この法律の中で、「新築住宅の基本構造部分の瑕疵担保責任期間を10年間義務化すること」「トラブルを迅速に解決するための指定住宅紛争処理機関を整備すること」に加えて設定されたのが「住宅性能表示制度」なのです。

住宅性能表示制度は、さまざまな住宅の性能をわかりやすく表示することを目的としています。住宅の性能を消費者が知るための適正な指標を定め、消費者が容易に住宅性能の比較検討ができるようになっているのです。

参照元：住宅性能評価・表示協会（https://www.hyoukakyoukai.or.jp/seido/info.html）

評価基準は10項目

構造の安定

地震などによって建物に大きな力が加わった際に、その建物がどれほどの力に耐えられるかという指標です。「耐震等級」として表示され、等級3が高い耐久力を持っていることになります。地震以外にも、強風や積雪に対する耐久力を表示する項目も。

温熱環境・エネルギー消費量

壁や床の断熱性能及び、住宅設備のエネルギー消費量を表示します。以前は「省エネルギー対策等級」としてひとくくりにされていたものを細分化しており、その指標は「断熱等対策等級」（等級4が省エネ基準相当）と「一次エネルギー消費量対策等級」のふたつです。

劣化の軽減

土台や柱など、家を支えるための重要部分の経年劣化を軽減するための措置があるかどうかの指標です。

維持管理・更新への配慮

水道やガス管などの定期点検が必要な部分が、容易に点検できるようになっているかどうかを評価します。共同住宅では、将来の間取り変更を視野に入れた天井高になっているかどうかもチェックします。

火災時の安全

火災発生時に避難しやすい構造になっているかどうか、燃え広がりにくいようになっているかどうか、そして隣家で火災が起きても延焼しにくいかどうかを評価します。

空気環境

ホルムアルデヒドなどの健康被害をもたらす危険性のある化学物質を含んだ建材をどれくらい使っているか、どんな換気設備が設置されているかを評価する項目です。シックハウス対策を立てているかどうかをいう視点で評価されます。

光・視環境

東西南北+上方向に設置されている窓の面積が、外部の自然光を十分に取り入れることができるものかどうかを評価する項目です。

音環境

共同住宅の防音性や、上下左右への音の伝わり方を評価する項目です。

高齢者等への配慮

いわゆるバリアフリー構造になっているかどうかを評価する項目です。段差を少なくしているか、階段の勾配を緩やかにしているかなどが評価されます。

防犯対策

シャッターや雨戸など、窓やドアなどの開口部に防犯性の高い設備が設置されているかどうかを評価します。屋外からどれくらい侵入されにくいかという視点です。

制度のメリット

住宅ローンや地震保険で有利になる

住宅性能評価書を取得することは、第三者機関によってその住宅の性能が評価・保証されたということです。そうした住宅は価値が落ちにくく担保が確実なので、住宅ローンやフラット35で金利を優遇してもらえる場合があります。また、地震保険は耐震等級が高いほど保険料を大きく割引してくれるので、保険料を抑えることができるのも大きなメリットです。

資産価値が高くなる

住宅性能評価書を取得した住宅は、国土交通省が定める一定の基準を満たしているということです。高い住宅性能を持っているというだけでなく、将来に渡っても劣化しにくい住宅であることが証明されているので、資産価値を向上させることができるのです。住宅性能評価書を取得した住宅は、将来売却する際に想定以上の高値で売却できる可能性があります。

紛争処理対応を受けられる

住宅のトラブルが起きた場合でも、住宅性能評価書を取得した住宅なら迅速な解決が可能です。住宅性能評価書が交付された住宅でトラブルが起きた場合、指定住宅紛争処理機関に紛争の処理を申請できます。指定住宅紛争処理機関は、国土交通大臣が指定する各地域の弁護士会で、依頼1件につき1万円という安価な手数料で請負契約・売買契約に関する全ての紛争の処理を依頼可能です。

制度のデメリット

住宅性能評価を受けるデメリットは、強いて挙げるなら費用がかかるという点です。費用は10～20万円という大きな額になります。

また、一部の設備を強化するとほかの部分の評価が下がるといったことがあります。例えば、窓の大きくして採光が高く評価される一方で、大きな窓を設置したことによって壁の耐久力が低下し耐震評価が下がってしまうということがあるのです。そのため、住宅性能評価を高くするためには、一点特化ではなく住宅全体のバランスを考えなくてはいけません。

前述の通り、住宅性能評価書が交付されていれば、トラブルが起きても指定住宅紛争処理機関が解決してくれます。しかし、トラブルの発生自体を食い止めることができるわけではないということにも注意が必要でしょう。

参照元：東栄住宅 住宅性能評価書を取得するメリット・デメリット｜住宅にまつわるコラム（https://www.e-blooming.com/column/housing-performance-evaluation-report.html）

住宅性能評価書が交付されるまでの流れ

相談・見積もり

最初に、住宅性能評価を委託する機関を決めましょう。なお、住宅性能評価は着工前に受けておく必要があるので、必ず着工前に依頼してください。委託する機関探しや相談に十分な時間を割けるように、早め早めに依頼しておくことが大切です。

現場検査

住宅性能評価は、家づくりの段階ごとに行われます。設計図面などと施工状況との照合を行い、建物が設計図通りに作られているかどうかを確認するのです。もし、設計図と実際の施工状況にずれがある場合は、工事内容の是正が必要となります。

評価書の受領

評価が完了すると、評価内容に応じた住宅性能評価書が交付されます。なお、未入居かつ工事完了後1年以内に何らかの理由で評価内容に変更が生じた場合は、変更の手続きを行って再度評価を受けてください。