長期優良住宅とは？

経済的な負担を抑えつつ、長期的に快適・安心に住み続けることができる家が欲しい！そういう方におすすめしたいのが「長期優良住宅」です。現在、多くの人が長期優良住宅の特徴や利点を理解し、住まいを選ぶ際に長期優良住宅を選択しています。

長期優良住宅とはなんでしょうか。どのような特徴やメリット・デメリットがあるのでしょうか。このページで詳しく説明していきますので、参考にしてください。

長期優良住宅とは

長期優良住宅とは、長期にわたって快適に住み続けることができる優良住宅のことです。国が定めた「長期優良住宅認定制度」において、基準をクリアした住宅のみ長期優良住宅として認められます。長期優良住宅は、認定基準に基づいて、長期にわたり性能を維持するための様々な措置が講じられていなければなりません

具体的には、以下のような措置が講じられている住宅が長期優良住宅です。

• 長期に使用するための構造及び設備を有していること
• 居住環境等への配慮を行っていること
• 一定面積以上の住戸面積を有していること
• 維持保全の期間、方法を定めていること

長期優良住宅の認定基準には多岐にわたる性能項目があり、各性能項目の基準を全て満たすことで長期優良住宅として認定されます。長期優良住宅として認定されると、高性能な家に長く快適に住み続けることができますが、それ以外にも、住宅ローン控除や投資型減税、不動産取得税の減税など経済面でのメリットも受けられます。

それでは、長期優良住宅の認定制度の詳細を説明します。

認定制度について

長期優良住宅認定制度は、平成21年6月4日に施行された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づき、長期にわたり良好な状態で住み続けることができる住宅を長期優良住宅と認定する制度です。2019年にスタートしました。所管官庁の国土交通省によれば、長期優良住宅認定制度の目的は以下のとおりです。

≪従来の「つくっては壊す」スクラップ＆ビルド型の社会から、「いいものを作って、きちんと手入れをして長く大切に使う」ストック活用型の社会への転換を目的として、長期にわたり住み続けられるための措置が講じられた優良な住宅（=長期優良住宅）を普及させるため、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が平成20年12月5日に成立し、平成21年6月4日に施行されました。≫

要するに、長期優良住宅認定制度は、一戸建てであれマンションであれ、物件の種別や建築の工法にかかわらず、全国規模で優良住宅の普及を推進し、メンテナンスしながら長期にわたって住宅を大切に使い続けることを目的としています。

長期優良住宅の認定を受けるには、国が定めた基準をクリアしなければなりません。認定基準は「劣化対策」「耐震性」「維持管理・更新の容易性」「可変性」「バリアフリー性」「省エネルギー性」「居住環境」「住戸面積」「維持保全計画」の9つの性能項目があります。

各性能項目には、“床下空間330mm以上確保”“一戸建ては75m2以上”といった基準が設けられており、全項目で認定基準をクリアすれば長期優良住宅と認定されます。

注文住宅やマンションなどで長期優良住宅の認定を受けるには、工事着工前に所管行政庁への申請が必要です。申請から認定までの簡単な流れは以下のとおりです。

1. 適合性審査の依頼(認定申請)
2. 登録住宅性能評価機関による技術審査。
3. 適合証の交付
4. 所管行政庁への認定申請
5. 認定通知書の交付

長期優良住宅の認定申請は工事着工前に行う必要があります。認定申請前に工事着工を行った住宅については、認定が受けられないので注意してください。

長期優良住宅のメリット

住宅ローン減税の控除枠が増える

長期優良住宅に認定された住宅を購入する場合、税の優遇措置として、住宅ローン減税の控除枠が拡大します。住宅ローン控除の控除対象の借入限度額は一般住宅で4000万円ですが、長期優良住宅の場合は5000万円まで引き上げられます。控除率は1％ですから、5000万円の1％は500万円となり、最大控除額は10年間で500万円です。一般住宅と比べて控除額で最大100万円もお得な特例措置となっています。

不動産取得税の軽減が受けられる

一戸建てやマンション、土地など不動産を取得した場合は、有償・無償にかかわらず「不動産取得税」を納めなければなりません。税額は、新築住宅の課税標準の軽減措置が適用された場合、「課税標準-控除額×3％(税率)」で算出されます。長期優良住宅の場合、控除額は1300万円となっており、一般住宅の1200万円より100万円多く控除を受けることができ、節税することができます。

登録免許税の税率軽減

注文住宅など新築一戸建てを購入した場合は、法務局への所有権保存登記手続きにかかる「登録免許税」が課税されます。登録免許税の税率は、一般住宅の場合、不動産価格に対して0.15％ですが、長期優良住宅の場合は不動産価格に対して0.1%に優遇されます。優遇措置は所有権保存登記だけでなく、その他所有権移転登記についても適用され、同じく税率が軽減されるというメリットです。

固定資産税の軽減期間が長い

戸建て住宅やマンションを取得した場合、床面積が50m2以上280m2以下の不動産は3年～7年間、固定資産税が2分の1に減額される特例措置があります。この減額措置は、一般住宅の戸建ての場合で3年間、一般のマンションの場合は5年間の適用となりますが、長期優良住宅の場合は、戸建てで5年間、マンションで7年間の減額措置を受けることができます。一般住宅よりも長く固定資産税の負担軽減ができるメリットです。

長期優良住宅のデメリット

申請手続きにコストがかかる

長期優良住宅の認定を受けるための、申請手続きや技術的審査には費用がかかります。一連の申請手続きには審査書類や設計図面、説明書といった書類の作成が必要となりますが、それらを準備して申請するのに、自分で行う場合でも数万円ほど、ハウスメーカーや工務店に代行してもらう場合は、数十万円ほど必要です。

業者に申請を代行してもらう場合に支払う手数料は、業者によって違いますが、10万円以上はかかると思っていいでしょう。

建築費が上昇しやすい

長期優良住宅は、一般住宅と比べて長期にわたり性能を維持できる優良の住宅です。見た目以上に性能を重視するため、各部材や設備にはグレードの高いものが採用されており、優れた性能を発揮しつづける家を造る必要があるため、通常より工程も多くなります。結果、一般住宅より建築コストが上昇しやすいのがデメリットです。

建築後もメンテナンスや修繕費用がかかる

長期優良住宅であり続けるためには、建物が完成して住み始めてからも、認定基準をクリアできる性能を保つために「維持保全」をしなければなりません。具体的には、所管行政庁に提出した維持保全改革に従い、定期点検や設備交換が必要です。住宅の状態や修繕箇所にもよりますが、ある程度の点検・修繕費用がかかります。長期優良住宅を維持するためのランニングコストです。